అబిడ్స్‌, సుల్తాన్‌బ‌జార్‌లో 10 రూపాయలకే గజం.. ఈ ధరలు ఎప్ప‌డివో తెలుసా.?

Hyderabad: ఇప్పుడు హైద‌రాబాద్‌లో భూమి కొన‌డం అసాధ్యం. కానీ స్వాతంత్రం వచ్చిన తొలి నాళ్ల‌లో న‌గ‌రంలో భూముల ధ‌ర‌లు చాలా త‌క్కువ‌గా ఉండేవ‌ని తెలుసా.? 1947 నుంచి ఇప్ప‌టి వ‌ర‌కు హైద‌రాబాద్ భూముల ధ‌ర‌ల్లో వ‌చ్చిన మార్పుల గురించి ఇప్పుడు తెలుసుకుందాం.

1947–1960: తక్కువ ధరలు.. నగరం నెమ్మదిగా విస్తరణ

1947లో హైదరాబాద్ సంస్థానం భారతదేశంలో విలీనం కాలేదు. 1948లో పోలీసు చర్య (ఆప‌రేష‌న్ పోలో) అనంతరం హైదరాబాద్ భారతదేశంలో విలీనమైంది. అప్పట్లో నేటిలా భారీ భవనాలు, విశాలమైన రహదారులు, ఐటీ కార్యాలయాలు ఉండేవి కావు. నగరంలోని ప్రధాన ప్రాంతాలకే ఎక్కువ ప్రాధాన్యం ఉండేది. మిగిలిన ప్రాంతాల్లో వ్యవసాయ భూములు, ఖాళీ స్థలాలు ఎక్కువగా కనిపించేవి. ఆ రోజుల్లో భూముల ధరలు నేటితో పోలిస్తే చాలా తక్కువగా ఉండేవి. ఓ అంచ‌నా ప్ర‌కారం నగర శివారు ప్రాంతాల్లో కొన్ని చోట్ల చదరపు గజం ధర రూ.0.25 నుంచి రూ.2 మధ్య ఉండేదని చెబుతారు. అబిడ్స్, సుల్తాన్ బజార్ వంటి అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతాల్లో చదరపు గజం రూ.5 నుంచి రూ.10 వరకు ఉండి ఉండవచ్చని అంచనా. అయితే, ఈ ధరలు అన్ని ప్రాంతాలకు వర్తించే అధికారిక గణాంకాలు కావు. అప్పటి లావాదేవీలకు సంబంధించిన రికార్డుల ఆధారంగా ప్రాంతాలవారీగా ధరల్లో తేడాలు ఉండేవి. ఆ సమయంలో భూమిని కొనుగోలు చేయడం అంటే ప్రధానంగా ఇల్లు కట్టుకోవడం, వ్యవసాయం చేయడం లేదా కుటుంబ ఆస్తిగా ఉంచుకోవడం. భవిష్యత్తులో భూముల ధరలు ఎన్నో రెట్లు పెరుగుతాయని ఊహించే పరిస్థితులు చాలా తక్కువగా ఉండేవి.

1970–1980 పరిశ్రమలు, ప్రభుత్వ సంస్థలతో పెరిగిన భూముల విలువ

1970ల నుంచి హైదరాబాద్ నగరం క్రమంగా విస్తరించడం ప్రారంభమైంది. ప్రభుత్వ కార్యాలయాలు, విద్యాసంస్థలు, ఆసుపత్రులు, పరిశ్రమలు పెరగడంతో నగరంలో నివసించాలనుకునే వారి సంఖ్య కూడా పెరిగింది. దీంతో గతంతో పోలిస్తే భూములకు డిమాండ్ పెరిగింది. హిమాయత్‌నగర్, నారాయణగూడ, అమీర్‌పేట వంటి ప్రాంతాలు నివాస కేంద్రాలుగా అభివృద్ధి చెందాయి. మరోవైపు కూకట్‌పల్లి, ఉప్పల్, ఈసీఐఎల్ పరిసరాలు, బీహెచ్‌ఈఎల్ ప్రాంతాల్లో పరిశ్రమలు, ప్రభుత్వ రంగ సంస్థల ప్రభావంతో జనావాసాలు పెరిగాయి. ఈ కాలంలో అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతాల్లో చదరపు గజం భూమి ధర సుమారు రూ.10 నుంచి రూ.50 వరకు ఉండేదని అంచనా. 1980ల నాటికి కొన్ని కేంద్ర ప్రాంతాల్లో ఈ ధర రూ.50 నుంచి రూ.200 వరకు చేరినట్లు అంచనా వేస్తారు.

అయితే రహదారులు, నీటి సౌకర్యం, విద్యుత్, బస్టాండ్లు వంటి వసతులు ఉన్న ప్రాంతాల్లో ధరలు ఎక్కువగా ఉండేవి. ఈ దశలో భూమి విలువ పెరగడానికి ప్రధాన కారణం నగరం విస్తరించడమే. ఉద్యోగాల కోసం హైదరాబాద్‌కు వచ్చినవారు ఇక్కడే స్థిరపడటంతో ఇళ్ల స్థలాలకు డిమాండ్ పెరిగింది. అప్పట్లో నగరానికి దూరంగా ఉన్న ప్రాంతాల్లో భూములు కొనుగోలు చేసినవారికి తర్వాతి కాలంలో మంచి లాభాలు వచ్చే అవకాశాలు ఏర్పడ్డాయి.

1990–2000: ఐటీ రంగం రాకతో రియల్ ఎస్టేట్‌లో కీలక మార్పులు

1990లలో హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పెద్ద మార్పులకు పునాది పడింది. ఆర్థిక సంస్కరణలు, ప్రైవేటు రంగ విస్తరణ, కొత్త పరిశ్రమలు నగర అభివృద్ధికి ఊతమిచ్చాయి. ముఖ్యంగా హైటెక్ సిటీ ఏర్పాటు దిశగా అడుగులు పడటంతో పశ్చిమ హైదరాబాద్‌పై అందరి దృష్టి పడింది. అప్పటివరకు నగరానికి దూరంగా ఉన్న మాదాపూర్, కొండాపూర్, గచ్చిబౌలి వంటి ప్రాంతాలు భవిష్యత్తులో ప్రధాన ఐటీ కేంద్రాలుగా మారే అవకాశాన్ని సంతరించుకున్నాయి. జూబ్లీహిల్స్, బంజారాహిల్స్ ప్రాంతాల్లోనూ ఖరీదైన నివాసాలు, వాణిజ్య భవనాలకు డిమాండ్ పెరిగింది.

1990ల ప్రారంభంలో మాదాపూర్, కొండాపూర్ వంటి ప్రాంతాల్లో చదరపు గజం భూమి ధర సుమారు రూ.100 నుంచి రూ.300 మధ్య ఉండేదని కొన్ని అంచనాలు సూచిస్తున్నాయి. జూబ్లీహిల్స్, బంజారాహిల్స్‌లో మాత్రం ప్రాంతాన్ని బట్టి చదరపు గజం రూ.1,000 నుంచి రూ.5,000 వరకు ఉండి ఉండవచ్చు. 1990ల చివరికి ఐటీ కంపెనీలు, సాఫ్ట్‌వేర్ ఉద్యోగాలపై ఆసక్తి పెరగడంతో భూముల కొనుగోళ్లు ఊపందుకున్నాయి. హైటెక్ సిటీ పరిసరాల్లో భూములు కొనుగోలు చేసినవారికి భవిష్యత్తులో ధరలు పెరిగే అవకాశాలు కనిపించాయి. ఈ కాలం హైదరాబాద్‌లో భూమిని కేవలం నివాస అవసరాల కోసం కాకుండా పెట్టుబడిగా చూడటం పెరిగిన దశగా చెప్పుకోవచ్చు. అయితే అన్ని ప్రాంతాల్లో ఒకే రీతిలో ధరలు పెరగలేదు. అభివృద్ధి పనులు జరిగే ప్రాంతాల్లోనే ధరల పెరుగుదల ఎక్కువగా కనిపించింది.

2000–2020: ఐటీ హబ్‌లు, ఔటర్ రింగ్ రోడ్‌తో భారీగా పెరిగిన ధరలు

2000 సంవత్సరం తర్వాత హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం వేగంగా విస్తరించింది. హైటెక్ సిటీ, సైబరాబాద్ ప్రాంతాల్లో ఐటీ కంపెనీలు ఏర్పడటం, ఉద్యోగుల సంఖ్య పెరగడం, కొత్త నివాస సముదాయాలు నిర్మించడంతో పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో భూములకు విపరీతమైన డిమాండ్ ఏర్పడింది. మాదాపూర్, కొండాపూర్, గచ్చిబౌలి, ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ వంటి ప్రాంతాల్లో కార్యాలయాలు, అపార్ట్‌మెంట్లు, విల్లాలు పెరిగాయి. బంజారాహిల్స్, జూబ్లీహిల్స్ వంటి ప్రాంతాలు ఖరీదైన నివాస ప్రాంతాలుగా మరింత గుర్తింపు పొందాయి.

2000లలో మాదాపూర్, కొండాపూర్ వంటి ప్రాంతాల్లో చదరపు గజం భూమి ధర సుమారు రూ.2,000 నుంచి రూ.8,000 వరకు ఉండేదని అంచనా. బంజారాహిల్స్‌లో కొన్ని ప్రాంతాల్లో ఈ ధర రూ.15,000 నుంచి రూ.40,000 వరకు చేరి ఉండవచ్చు. అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు ప్రాంతాన్ని బట్టి చదరపు అడుగుకు సుమారు రూ.1,000 నుంచి రూ.2,500 వరకు ఉండేవి. 2010లలో ఔటర్ రింగ్ రోడ్ (ORR), రాజీవ్ గాంధీ అంతర్జాతీయ విమానాశ్రయం, మెట్రో రైలు వంటి మౌలిక సదుపాయాలు నగర విస్తరణకు దోహదపడ్డాయి. నార్సింగి, కొంపల్లి, మియాపూర్, కోకాపేట్ వంటి ప్రాంతాల్లోనూ రియల్ ఎస్టేట్ కార్యకలాపాలు పెరిగాయి.

ఈ దశలో గచ్చిబౌలి వంటి ప్రాంతాల్లో అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు చదరపు అడుగుకు సుమారు రూ.4,000 నుంచి రూ.8,000 వరకు చేరినట్లు అంచనా. మియాపూర్, కొంపల్లి, నార్సింగి వంటి ప్రాంతాల్లో కొన్ని ప్రాజెక్టుల్లో చదరపు అడుగుకు రూ.2,500 నుంచి రూ.5,000 వరకు ధరలు ఉండేవి. ఇవి ప్రాంతం, ప్రాజెక్టు, నిర్మాణ నాణ్యతను బట్టి మారేవి.

2020లో కరోనా మహమ్మారి వచ్చినప్పటికీ, ఆ తర్వాత హైదరాబాద్‌లో ఇళ్ల కొనుగోళ్లు, కొత్త నిర్మాణాలు పెరిగాయి. ఐటీ ఉద్యోగుల అవసరాలు, సొంతింటిపై ఆసక్తి, తక్కువ వడ్డీ రేట్ల కాలం, నగరంలో పెట్టుబడుల పెరుగుదల దీనికి కారణమయ్యాయి. 2020–2023 మధ్య గచ్చిబౌలి, మాదాపూర్ వంటి ప్రాంతాల్లో కొన్ని అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు చదరపు అడుగుకు రూ.7,000 నుంచి రూ.12,000 వరకు చేరగా, కొండాపూర్, నానక్‌రామ్‌గూడ వంటి ప్రాంతాల్లో సుమారు రూ.6,000 నుంచి రూ.9,000 వరకు ఉండేవి. అయితే కరోనా సమయంలోనూ, ఆ తర్వాత ప్రతి ప్రాంతంలో ధరలు ఒకే విధంగా పెరగలేదు. కొన్ని ప్రాంతాల్లో వేగంగా పెరగగా, మరికొన్ని చోట్ల డిమాండ్‌ను బట్టి మార్పులు కనిపించాయి.

2024–2026: కోకాపేట్ నుంచి శివారు ప్రాంతాల వరకు విస్తరించిన రియల్ ఎస్టేట్

2024, 2026 నాటికి హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ నగరంలోని పాత ప్రాంతాలకే పరిమితం కాలేదు. ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, గచ్చిబౌలి, కోకాపేట్, నార్సింగి వంటి ప్రాంతాల్లో ఖరీదైన అపార్ట్‌మెంట్లు, విల్లాలు, వాణిజ్య భవనాలు పెరిగాయి. మరోవైపు నగర శివార్లలోనూ ప్లాట్ల కొనుగోళ్లపై ఆసక్తి పెరిగింది. ఈ స‌మ‌యంలో సాధారణ మార్కెట్ అంచనాల ప్రకారం, గచ్చిబౌలి, ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ పరిసరాల్లో కొన్ని అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు చదరపు అడుగుకు రూ.10,000 నుంచి రూ.15,000 వరకు ఉన్నాయి. ప్రాజెక్టు ప్రత్యేకతను బట్టి అంతకంటే ఎక్కువ ధరలు కూడా ఉండవచ్చు.

కోకాపేట్, న్యూపోలిస్ పరిసరాల్లో భూముల ధరలు భారీగా పెరిగాయి. కొన్ని ప్రైమ్ ప్రాంతాల్లో చదరపు గజం ధర రూ.80,000 నుంచి రూ.2 లక్షలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువగా ఉండొచ్చ‌ని అంచనా. అయితే ఇవి అన్ని ప్లాట్లకు వర్తించే ధరలు కావు. ప్రధాన రహదారికి దగ్గరగా ఉండటం, లేఅవుట్ అనుమతులు, భూమి స్వభావం, వాణిజ్య అవకాశాలు వంటి అంశాలు ధరను ప్రభావితం చేస్తాయి.

ఇదే సమయంలో శంషాబాద్, షాద్‌నగర్, యాచారం, భువనగిరి వంటి నగర శివారు ప్రాంతాలపై కూడా పెట్టుబడిదారుల దృష్టి పడింది. రీజినల్ రింగ్ రోడ్ (RRR), పరిశ్రమలు, రవాణా సౌకర్యాలు, భవిష్యత్తులో నగరం మరింత విస్తరిస్తుందనే అంచనాలు ఈ ఆసక్తికి కారణమయ్యాయి. అయితే ప్రతిపాదిత ప్రాజెక్టుల ప్రభావం ప్రాంతాన్ని బట్టి మారుతుంది. రహదారి లేదా పరిశ్రమ వస్తుందనే అంచనాతోనే భూమి ధరలు తప్పకుండా పెరుగుతాయని భావించకూడదు.

గ‌మ‌నిక‌: పైన తెలిపిన విష‌యాల‌ను ఇంట‌ర్నెట్‌లో అందుబాటులో ఉన్న స‌మాచారం ఆధారంగా అందించ‌డ‌మైంది. అప్ప‌ట్లో భూముల ధ‌ర‌లు ఎగ్జాట్‌గా ఇలాగే ఉండేవ‌ని క‌చ్చితంగా చెప్ప‌లేము.