ఒక‌ప్పుడు వ్య‌వ‌సాయ భూములున్న ప్రాంతంలో.. ఇప్పుడు ఆకాశన్నంటే నిర్మాణాలు

Hyderabad పశ్చిమ ప్రాంతంలో ఉన్న కోకాపేట్‌ గత కొన్నేళ్లలో సాధించిన అభివృద్ధి నగర రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో ప్రత్యేక అధ్యాయంగా నిలుస్తోంది. ఒకప్పుడు వ్యవసాయ భూములతో గ్రామీణ ప్రాంతంగా ఉన్న కోకాపేట్‌లో ఇప్పుడు ఆకాశ‌న్నంటే నిర్మాణాలు జ‌రుగుతున్నాయి.

నిజాం పాలనలో కోకాపేట్‌ ఎలా ఉండేది?

కోకాపేట్‌ చరిత్రను అర్థం చేసుకోవాలంటే హైదరాబాద్‌ సంస్థాన కాలానికి వెళ్లాలి. నిజాం పాలనలో హైదరాబాద్‌ చుట్టుపక్కల విస్తారమైన భూములు వివిధ రకాల భూవ్యవస్థల కింద ఉండేవి. జాగీర్‌ వ్యవస్థలో భాగంగా కొన్ని భూభాగాలు ప్రభావవంతమైన కుటుంబాలు, అధికారులు, సంస్థానానికి అనుబంధ వర్గాల ఆధీనంలో ఉండేవి. ఆ సమయంలో కోకాపేట్‌ నేటి నగర రూపానికి పూర్తిగా భిన్నంగా ఉండేది. వ్యవసాయమే ప్రధాన కార్యకలాపంగా ఉండేది. జనసాంద్రత తక్కువగా ఉండటంతో గ్రామీణ వాతావరణం కనిపించేది. హైదరాబాద్‌ ప్రధాన నగర ప్రాంతాలతో పోలిస్తే ఈ ప్రాంతం పెద్దగా పట్టణీకరణకు లోనుకాలేదు. కోకాపేట్‌ భూముల్లో కొంత భాగం అప్పటి ప్రభావవంతమైన భూస్వామ్య కుటుంబాల ఆధీనంలో ఉన్నట్లు చారిత్రక ప్రస్తావన‌ల్లో కనిపిస్తాయి.

స్వాతంత్రం తర్వాత భూములపై మారిన వ్యవస్థ

భారత స్వాతంత్రం తర్వాత హైదరాబాద్‌ సంస్థానం భారతదేశంలో విలీనమైంది. అనంతరం హైదరాబాద్‌ ప్రాంతంలోని పాత భూవ్యవస్థల్లో ప్రభుత్వం కీలక మార్పులు తీసుకొచ్చింది. జాగీర్‌ వ్యవస్థ రద్దుతో అనేక భూముల పరిపాలన విధానం మారిపోయింది. ఆ దశలో కోకాపేట్‌కు మాత్రం వెంటనే పట్టణ ప్రాంత హోదా రాలేదు. హైదరాబాద్‌ నగరం అప్పటికి ప్రస్తుత స్థాయిలో పశ్చిమ దిశగా విస్తరించలేదు. దీంతో కోకాపేట్‌ చాలాకాలం వరకు నగరానికి బయట ఉన్న ప్రశాంతమైన ప్రాంతంగానే కొనసాగింది. కాలం గడిచే కొద్దీ హైదరాబాద్‌లో జనాభా పెరిగింది. కొత్త నివాస ప్రాంతాల అవసరం ఏర్పడింది. ప్రధాన నగర ప్రాంతాల్లో భూముల కొరత, ధరల పెరుగుదలతో అభివృద్ధి సంస్థలు, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కంపెనీలు నగర శివార్ల వైపు దృష్టి సారించాయి. ఈ పరిణామం కోకాపేట్‌ భవిష్యత్తును మార్చే కీలక దశగా మారింది.

గ్రామీణ ప్రాంతం నుంచి రియల్‌ ఎస్టేట్‌ గమ్యస్థానంగా..

హైదరాబాద్‌ ఐటీ రంగంలో వేగంగా ఎదగడం కోకాపేట్‌ అభివృద్ధికి మరో పెద్ద కారణమైంది. గచ్చిబౌలి, ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్‌, నానక్‌రామ్‌గూడ వంటి ప్రాంతాల్లో కార్యాలయాలు, ఐటీ సంస్థలు పెరగడంతో వాటి చుట్టుపక్కల నివాసాలకు డిమాండ్‌ ఏర్పడింది. ఈ నేపథ్యంలో కోకాపేట్‌ భౌగోళిక స్థానం కీలకంగా మారింది. నగరంలోని ప్రధాన ఐటీ, ఆర్థిక కేంద్రాలకు సమీపంగా ఉండటంతో పాటు ఔటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డుతో అనుసంధానం ఉండటం ఈ ప్రాంతానికి అదనపు ప్రయోజనాన్ని ఇచ్చింది. ఒకప్పుడు వ్యవసాయ భూములుగా కనిపించిన ప్రాంతాల్లో భారీ రెసిడెన్షియల్‌ ప్రాజెక్టులు మొదలయ్యాయి. సాధారణ అపార్ట్‌మెంట్లతో పాటు విలాసవంతమైన హై-రైజ్‌ ప్రాజెక్టులు కూడా రూపుదిద్దుకున్నాయి. దీంతో కోకాపేట్‌ కేవలం నివాస ప్రాంతంగా కాకుండా ప్రీమియం రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌గా ఎదిగింది. ప్రభుత్వ ఆధ్వర్యంలో జరిగిన భూముల వేలంపాటల్లో నమోదైన భారీ ధరలు కూడా కోకాపేట్‌, నియోపోలిస్‌ ప్రాంతాలపై మార్కెట్‌ ఆసక్తిని స్పష్టంగా చూపించాయి. ఎకరాకు వంద కోట్ల రూపాయలకు పైగా పలికిన భూముల వేలం ధరలు దేశవ్యాప్తంగా దృష్టిని ఆకర్షించాయి.

జూబ్లీహిల్స్‌, బంజారాహిల్స్‌కు ప్రత్యామ్నాయంగా

హైదరాబాద్‌లో ప్రీమియం జీవనశైలికి చాలా కాలంగా జూబ్లీహిల్స్‌, బంజారాహిల్స్‌ పేర్లు వినిపించేవి. అయితే అక్కడి భూముల పరిమిత లభ్యత, అధిక ధరలు, పాత నిర్మాణాల స్థానంలో కొత్త ప్రాజెక్టులు చేపట్టడంలో ఉన్న ఇబ్బందులు వంటి అంశాలు కొత్త ప్రాంతాల వైపు దృష్టిని మళ్లించాయి. కోకాపేట్‌లో మాత్రం పెద్ద స్థలాల్లో ఆధునిక ప్రాజెక్టులను అభివృద్ధి చేసే అవకాశం ఉంది. అందుకే బిల్డర్లు భారీ టవర్లు, విలాసవంతమైన అపార్ట్‌మెంట్లు, పెంట్‌హౌస్‌లు, ప్రత్యేక సౌకర్యాలతో కూడిన గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీలను నిర్మిస్తున్నారు. కొన్ని ప్రాజెక్టుల్లో 50 అంతస్తులకు మించిన టవర్లు కూడా కనిపిస్తున్నాయి. విశాలమైన క్లబ్‌హౌస్‌లు, జిమ్‌లు, ఇండోర్‌ స్పోర్ట్స్‌ సదుపాయాలు, ల్యాండ్‌స్కేప్‌ ఏరియాలు, స్విమ్మింగ్‌ పూల్స్‌, స్కై డెక్‌లు వంటి సౌకర్యాలు ప్రీమియం కొనుగోలుదారులను ఆకర్షిస్తున్నాయి. ఎన్‌ఆర్‌ఐలు, ఉన్నత ఆదాయ వర్గాలు, వ్యాపారవేత్తలు, కార్పొరేట్‌ రంగానికి చెందిన నిపుణులు ఈ ప్రాంతంలోని లగ్జరీ ప్రాజెక్టులపై ఆసక్తి చూపుతున్నారు. నివాసంతో పాటు భవిష్యత్తులో ఆస్తి విలువ పెరుగుతుందనే అంచనాలు కూడా కొనుగోలుదారుల నిర్ణయాల్లో ప్రభావం చూపుతున్నాయి.

భవిష్యత్తులో కోకాపేట్‌ స్థానం ఎలా ఉండొచ్చు?

కోకాపేట్‌ ప్రస్తుత అభివృద్ధి కేవలం నివాస ప్రాజెక్టులకే పరిమితం కాలేదు. చుట్టుపక్కల వాణిజ్య కార్యకలాపాలు, కార్యాలయ సముదాయాలు, రిటైల్‌ స్పేస్‌లు, హాస్పిటాలిటీ ప్రాజెక్టులు పెరుగుతున్నాయి. దీనివల్ల నివాసం, ఉద్యోగం, షాపింగ్‌, వినోదం వంటి అవసరాలను ఒకే ప్రాంతంలో తీర్చుకునే అవకాశం పెరుగుతోంది. మెరుగైన రోడ్డు కనెక్టివిటీ, ఔటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డుకు సమీపం, విమానాశ్రయానికి సులభమైన ప్రయాణం, ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్‌-గచ్చిబౌలి ప్రాంతాలకు చేరువ వంటి అంశాలు కోకాపేట్‌కు దీర్ఘకాలికంగా అనుకూలంగా మారవచ్చు. భవిష్యత్తులో ప్రజా రవాణా కనెక్టివిటీ మెరుగుపడితే ఈ ప్రాంతానికి మరింత ప్రాధాన్యం లభించే అవకాశం ఉంది.

అయితే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ధరలు ఎప్పుడూ ఒకే దిశలో పెరుగుతాయని భావించడం సరైంది కాదు. ప్రాజెక్టు నాణ్యత, నిర్మాణ సంస్థ విశ్వసనీయత, మౌలిక వసతులు, కనెక్టివిటీ, నిర్వహణ ఖర్చులు, స్థానిక డిమాండ్‌ వంటి అంశాలను పరిశీలించిన తర్వాతే పెట్టుబడి నిర్ణయం తీసుకోవాలి. మొత్తం మీద నిజాం కాలంలో ప్రశాంతమైన గ్రామీణ భూభాగంగా ఉన్న కోకాపేట్‌.. స్వాతంత్రం తర్వాత భూవ్యవస్థల్లో వచ్చిన మార్పులను దాటి.. హైదరాబాద్‌ నగర విస్తరణలో భాగమై.. చివరకు దేశంలోని అత్యంత చర్చనీయాంశమైన ప్రీమియం రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాంతాల్లో ఒకటిగా ఎదిగింది. పాత హైదరాబాద్‌ వారసత్వం నుంచి ఆధునిక గ్లోబల్‌ సిటీ రూపం దిశగా సాగుతున్న నగర పరిణామానికి కోకాపేట్‌ ఒక స్పష్టమైన ఉదాహరణగా నిలుస్తోంది.